Arsa Payı ve Kentsel Dönüşüm Sürecine Yansımaları

Ülkemizde büyük şehirlerin gelişmesi ve nüfusun hızla artması ile, mülkiyet haklarına bağlı bazı hakların ortak kararlar neticesinde kullanılması gerektirmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenen bu hak, görev ve yetkilerden bazıları arsa payları ile bağlı tutulmuştur. Hakların arsa paylarına bağlanması neticesinde, binanın kısmen veya tamamen yıkılması halinde hak kayıplarının yaşanmaması düşünülmüştür. Bu sebeple, kat malikleri ile birlikte alınması gereken kararlardan sadece arsa payına ilişkin olanlardan kat irtifakı veya kat mülkiyetinin sona ermesi hallerinde arsa payına bağlanan hukuki sonuçlar, Yargıtay kararları ile uygulamada karşılaşılan sorunlar, Kat Mülkiyeti Kanunu ile yakından ilgili olduğunu düşündüğümüz 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'nu ile karşılaştırma yapılarak arsa payına bağlanan hukuki sonuçlar kitabımızda incelenmiştir. Ayrıca, arsa paylarının anlaşma ve yargı yoluyla olmak üzere hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de Kentsel Dönüşüm Kanunu açısından yeniden düzenlenmesi incelenmiş, yıkım kararlarının arsa payı düzeltilmesi davası üzerindeki etkileri ile ortaya çıkabilecek bazı önemli sorunlara çözüm getirilmeye çalışılmıştır. Buna rağmen, arsa paylarına dayalı pek çok husus belirsizliğini halen devam ettirmekte olup kat maliklerinin sahip oldukları en önemli anayasal haklarından biri olan mülkiyet haklarının doğrudan etkilenmesine sebep olmaktadır.

Kitabımızın bu nedenle, hem Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, hem de 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak arsa payı ile ilgili yeniliklere katkıda bulunmasını; hem de hak kaybına dair sonuçlara dikkat çekmek bakımından yardımcı olmasını dileriz.

(Tanıtım Bülteninden)

Konu Başlıkları

Arsa ve Arsa Payı Kavramları ile Arsa Payının Belirlenmesi
Arsa Payına Bağlanmış Hukuki Sonuçlar
Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi

İçindekiler

Önsöz 7
Kısaltmalar 13
Giriş 15
Birinci Bölüm
ARSA VE ARSA PAYI KAVRAMLARI İLE
ARSA PAYININ BELİRLENMESİ
I. ARSA VE ARSA PAYI KAVRAMLARI 17
A. Arsa 18
1. Arsa Kavramı 18
2. Arsa Oluşum Süreci ve İlgili Mevzuat 18
B. Arsa Payı 22
II. ARSA PAYININ BELİRLENMESİ 26
A. Kat İrtifakı Kurulması Aşamasında 28
B. Kat Mülkiyeti Kurulması Aşamasında 29
III. ARSA PAYININ ÖZELLİKLERİ 33
A. Arsa Payının Bağımsız Bölümün Değeri ile Oranlı Olması 33
B. Arsa Payının Tek Başına Devredilememesi 33
C. Açıkta Arsa Payı Bırakılamaması 35
D. Arsa Payının Bağımsız Bölüme Tabi Sayılması 37
E. Tapuya Tescil Edilmiş Önceki Hakların Kat Mülkiyetini De Kayıtlaması 37
F. Ortak Yerler ve Eklentiler İçin Arsa Payı Ayrılmaması 38
İkinci Bölüm
ARSA PAYINA BAĞLANMIŞ HUKUKİ SONUÇLAR
I. KAT MÜLKİYETİ KANUNU KAPSAMINDA ARSA PAYINA BAĞLANAN HUKUKİ SONUÇLAR 41
A. Kat Malikleri Kurulu’nda Alınacak Kararlar Bakımından 41
1. Toplantı ve Karar Yeter Sayısı 41
2. Yönetici Seçimi 43
3. Denetçi Seçimi 44
4. Ortak Yerlerde Faydalı Yenilik ve İlaveler Yapılması 45
5. Engellilerin Yaşamı İçin Proje Değişiklikleri 46
6. Isı Yalıtım, Yakıt ve Merkezi/Ferdi Sistem Dönüşümleri 47
7. Ortak Yerleri Kiraya Verme 48
B. Kat Maliklerine Tanınan Hak ve Yükümlülükler Bakımından 49
1. Ortak Yerlerden Yararlanma Hakkı 50
2. El Atmanın Önlenmesi ve Eski Hale İade Hakkı 51
3. Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü 53
4. Arsa Payının Devrini İsteme Hakkı 57
C. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Sona Ermesi Bakımından 60
1. Maliklerin İstemi ile Kat Mülkiyeti Sonlanan Anataşınmazda 61
2. Arsasıyla Birlikte Yok Olan Anataşınmazda 62
3. Kamulaştırılan Anataşınmazda 62
4. Harap Olan Anataşınmazda 63
a. Anayapının Tümünün Harap Olması 64
b. Bağımsız Bölümlerden Birinin Harap Olması 64
(1) Kat Malikinin Bağımsız Bölümü Yeniden Yaptırma Sürecinde Arsa Payı 64
(2) Kat Malikinin Arsa Payını Devretme Zorunluluğu 65
c. Birden Çok Bağımsız Bölümün Harap Olması 66
II. KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU KAPSAMINDA ARSA PAYINA BAĞLANAN HUKUKİ SONUÇLAR 67
A. Arsa Payı Sahipleri Kurulu’nda Alınacak Kararlar Bakımından 68
1. Üçte İki (2/3) Çoğunluğun Hesaplanması 68
2. Üçte İki (2/3) Çoğunluğun Projeye ve Şekline Karar Vermesi 72
3. Üçte Bir (1/3) Azınlığa Ait Arsa Payının Doğrudan Satılması 75
B. Kat Maliklerine Tanınan Hak ve Yükümlülükler Bakımından 77
1. Riskli Yapı Tespiti İsteme Hakkı 77
2. Azınlığa Ait Arsa Payını Satın Alma Hakkı 79
C. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Sona Ermesi Bakımından 81
Üçüncü Bölüm
ARSA PAYININ YENİDEN DÜZENLENMESİ
I. KAT MÜLKİYETİ KANUNU KAPSAMINDA ARSA PAYININ YENİDEN DÜZENLENMESİ 85
A. Arsa Paylarının Anlaşma (Rızai) Yolu ile Yeniden Düzenleme 85
1. Hatalı Değerlendirme veya Oranlama Nedeniyle 85
2. Bağımsız Bölüm İlavesi Nedeniyle 86
B. Arsa Paylarının Yargısal (Kazai) Yol ile Yeniden Düzenleme 89
1. Genel Olarak 89
2. Arsa Payı Düzeltilmesi Davası 90
a. Hukuki Niteliği 92
b. Tarafları 94
c. Görevli ve Yetkili Mahkeme 95
d. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre 96
II. KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU KAPSAMINDA ARSA PAYININ YENİDEN DÜZENLENMESİ 99
A. Arsa Paylarının Anlaşma (Rızai) Yolu İle Yeniden Düzenlenmesi 99
B. Arsa Paylarının Yargısal (Kazai) Yol ile Yeniden Düzenlenmesi 99
1. Genel Olarak 99
2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası 100
a. Davanın Açılma Saiki 100
b. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre 101
(1) Beş (5) Yıllık Kat İrtifakı Süresinin Dolması Halinde 102
(2) Yapının Riskli Alan İçinde Olması Halinde 103
(3) Henüz Terkini Sağlanmamış Yolsuz Tescilin Varlığı Halinde 103
(4) Yıkım Halinde 104
C. Arsa Payı Düzeltilmesi Davasının Yıkım Kararına Etkisi 104
D. Arsa Payı Düzeltilmesi Davasında İhtiyati Tedbir ve Geçici Tescil Şerhi 106
E. Arsa Payı Hesaplamalarında Geçmişe Yönelik Delil Bulma Sorunu 108
Sonuç 111
Kaynakça 123